第3章（第1 / 2页）
对目前我国房地产形势的分析，经济学界存在着两种针锋相对的观点，一种是认为中国房地产存在泡沫，而另一种却认为并不存在泡沫，充其量也就是房地产出现局部过热。
房地产泡沫论
耶鲁大学经济学教授罗伯特•希勒与中国经济学家吴敬琏就中国房地产“泡沫”问题进行了精彩对话。对当前中国房地产的“火暴”现状，吴敬琏认为房地产市场中是不是存在泡沫要比股市是否存在泡沫的问题更难回答。但他认为那些声称房地产市场没有泡沫的人所持的证据还不够充分，空置房的占有率下降不能作为房地产市场没有泡沫的依据。一旦以投资为目的的资金进入房地产市场，那和股市也就没有什么区别了，泡沫也是自然的；希勒表示，有一种全球都很普遍的现象，即，凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫是必然的。无论从波士顿到纽约，还是从伦敦到悉尼，房地产市场低迷或是长期高涨都会造成泡沫，这也是规律。可以看出，两位大师都承认房地产泡沫是必然的，也可能是正常的、自然的吴敬琏，希勒中美“泡沫”专家公话金融房产泡沫［N］国际金融报，2003-02-26。
复旦大学谢百三教授(2003)认为，目前我国部分城市房地产市场已经出现了泡沫经济，他认为我国部分城市房地产近几年出现的投资热、圈地热以及房地产价格非理性上涨，是导致商品房空置率居高不下的主要原因谢百三高度警惕我国部分城市房地产业的泡沫经济卷土重来［J］价格理论与实践，2003(1)。
中国社会科学院金融研究所易宪容博士(2005)也认为中国房地产存在泡沫是不争的事实。国内的房地产泡沫早已被吹得很大了，但房地产泡沫往往是集中到一个或几个城市，我国房地产泡沫很难在全国城乡各地普遍产生易宪容中国房地产泡沫是不争的事实［J］学习月刊，2004(12)；易宪容谨防房地产业要挟整个中国经济［N］国际金融报，2004-07-30。
1992年，北海市抓住邓小平同志南巡讲话的机遇，试图借助自身的地理位置和资源的双重优势，采取“土地成片批租、成片开发”的发展战略，实行所谓的“低门槛”政策，以使经济迅速增长。然而，正是由于这一“低门槛”政策的实施，把依靠炒作房地产作为城市发展的一种模式，使得北海一时间成为全国热点投资城市，全国各地的资金纷纷涌入北海，圈地造房，整个城市成了一个名副其实的大工地。但是，真正兴办实业的寥寥无几，真正的投资者逐步撤出。
1992～1994年，北海批租土地面积为6775平方公里(按规划蓝线图计算为8384平方公里，相当于原城区面积的5倍。其中，大部分为开发区用地，面积共4464平方公里，占批租土地总面积的66%。由于投资能力有限，这些已批租土地绝大部分没有开发，至1995年底，北海市全部批租土地中只有1674平方公里土地已经动工建设，未开发土地面积达51平方公里，占批租土地总量的75%。据估计，这些土地至少需要20年时间才能开发完毕。
1992年初，北海市仅有3家房地产公司。由于北海市政府采取“低门槛”政策，土地出让价最高为97万元/亩，并且成片大面积出让，允许购地者再转让，即允许炒地，这使得北海市土地投机严重。1992年4月地价开始暴涨，半年间，地价上涨一二十倍，最高地价达到每亩120万元，出现了典型的地产泡沫现象。
如何识别房地产市场中的泡沫(1)
掌握房价走势预测的方法
房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在了一起。
国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广博士(2006)认为我国房价收入比估计已高达10倍，我国房地产业是高泡沫的高增长，房地产业不能再非理性繁荣下去。表面上看房价飞涨是得到需求高增长的支撑，而实际上就像被人为炒高的股价一样，房地产业的继续过快增长令人担忧。房地产如果持续这样“非理性繁荣”，将大大增加金融系统的不确定性，造成越来越大的潜在风险压力。如果房地产业出现问题，风险将由全社会承担，而获益仅属于极少部分人王小广房地产业不能再非理性繁荣［J］瞭望，2004(5)。
近年来，在投资和出口双重拉动下，中国经济多年来保持高速增长，外汇储备也早已突破了万亿美元大关。同时，在诸多因素的共同作用下，各种资产价格也不断上扬，其中，房地产市场的表现最为明显。
1房价高企，引发泡沫之争
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图7-11987～2006年中国商品房和住宅价格走势
由于国民经济持续快速增长，居民收入水平大幅提高以及工业化、城市化进程的加快，近年来，我国房地产业飞速发展。1987年至今中国房地产行业一直呈线性趋势发展，而2006年之后房地产销售额的上涨速度甚至快于销售面积的上涨速度，更是突显出了在房地产业发展的同时，房地产价格的飞速上涨。据国家统计局相关统计数据显示，2006年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨54%，环比增高02个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨63%，环比增高05个百分点。2007年1月份，房价继续延续前一年上涨态势，全国70个大中城市房屋销售价格比上年同期上涨56%，环比增高02个百分点。房地产的投资开发总额、成交价格和交易额的大幅上涨，可以说是近几年我国房地产市场最鲜明的特征。以致有学者认为，我国房地产已出现过热、甚至泡沫的迹象。